SCI à l'IR ou à l'IS ? Un choix complexe à faire mais à calculer obligatoirement!!
Société Civile Immobilière à l’impôts sur le revenu ou à l’Impots sur les Sociétés?
Si le choix d’un investissement immobilier entre une société civile immobilière ou en propre ne pose plus beaucoup de problème – un très net avantage étant vers la SCI – il convient d’apprécier très précisément si cette société doit faire une option pour l’impôt sur les sociétés ou si elle doit rester à l’impôt sur le revenu comme elle l’est naturellement sans option.
Dans le premier cas où elle est imposée à l’impôt sur les sociétés la société subit un impôt de 15% sur les premiers 42500€ de bénéfices puis 25% sur les bénéfice supplémentaires. . Ce bénéfice se calcule sur les recettes liées à la location du ou des biens immobiliers déduction faite de toutes les charges y afférentes ainsi que de l’amortissement du bien.
Dans le second cas où elle est à l’impôt sur le revenu, ce sont les associés qui sont imposés directement suivant leur tranche d’impôts propre. À la différence de la SCI à l’impôt sur les sociétés le résultat imposable de la SCI à l’impôt revenu sur le calcul en tenant compte des recettes liées à l’allocation mais en ne déduisant que les charges d’entretien liées aux biens.
À côté de cela si la société ne s’autofinance pas intégralement et donc que les associés sont obligés de prendre des rémunérations par ailleurs pour pouvoir faire des apports dans leur SCI, il convient de tenir compte des impôts et des charges sociales obligatoires supplémentaires qui devront être payés pour prendre cette rémunération complémentaire.
Les bases imposables, les impôts et les cotisations sociales étant propre à chacun des 2 régimes d’imposition il est absolument impossible de savoir, sauf à faire des calculs complexes, et sur la période complète de l’investissement pouvant aller jusqu’à 20, 30 ou 40 ans, quel est le régime fiscal le plus intéressant.
Il sera également possible de changer de mode de régime en cours de période en préférant par exemple l’impôt sur le revenu en début d’investissement quand les charges sont maximales puis en basculant vers l’impôt sur les sociétés. Là aussi le moment de la bascule éventuelle doit être précisément calculé.
À titre d’exemple, à la demande d’un de nos clients qui a acheté un bien immobilier sur Paris proche de nos bureaux au cours du mois d’aout dernier, nous avons fait ces calculs complexes sur une période de 20 ans sachant qu’il avait envisagé que la moitié de l’immeuble était loué et qu’il se conservait l’autre moitié pour lui initialement, puis prévoyait une transmission à ses enfants dans 20 ans.
L’investissement effectué par notre client était de 1,8 million d’euros.
En tenant compte du coût de l’emprunt, des loyers encaissés sur la moitié de l’immeuble, des charges prévisionnelles déductibles ou non, des rémunérations qu’il devait avoir en supplément pour pouvoir payer le différentiel de remboursement de crédit (ces rémunérations étant sujettes à impôt sur le revenu complémentaire et cotisations sociales), de la transmission de l’immeuble dans 20 ans à ses enfants avec ou sans plus-value imposable, notre client réalisait une économie financière de 1,9 million d’euros sur la période soit plus que la valeur initiale de l’investissement réalisé, en faisant une option à l’impôt sur les sociétés dès le début de l’investissement.
Il n’existe pas de logiciel qui permettent de faire ces calculs de manière automatique puisque beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte. Excel et donc ici le meilleur ami de la personne en charge de ces derniers. Le travail est long et fastidieux mais on voit bien à l’appui de ce petit exemple l’intérêt énorme qu’il y a à le faire afin de faire le bon choix, au bon moment, entre l’impôt société et l’impôt sur le revenu. Cette optimisation fiscale et sociale va permettre à notre client d’acheter deux immeubles là où normalement il n’aurait pu en avoir qu’un seul.