SCI à l’IR ou à l’IS ? Un choix complexe à faire mais à calculer obligatoirement!!

Société Civile Immobilière à l’impôts sur le revenu ou à l’Impots sur les Sociétés?

Si le choix d’un investissement immobilier entre une société civile immobilière ou en propre ne pose plus beaucoup de problème – un très net avantage étant vers la SCI – il convient d’apprécier très précisément si cette société doit faire une option pour l’impôt sur les sociétés ou si elle doit rester à l’impôt sur le revenu comme elle l’est naturellement sans option.

Dans le premier cas où elle est imposée à l’impôt sur les sociétés la société subit un impôt de 15% sur les premiers 42500€ de bénéfices puis 25% sur les bénéfice supplémentaires. . Ce bénéfice se calcule sur les recettes liées à la location du ou des biens immobiliers déduction faite de toutes les charges y afférentes ainsi que de l’amortissement du bien.

L’imposition des associés en SCI à l’IR

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce sont les associés qui déclarent directement leur part de bénéfices. Chaque associé est donc imposé selon sa tranche marginale d’imposition.

À l’inverse, dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la société déclare elle-même son résultat imposable.

L’impact du financement et des charges sociales

Lorsque la SCI ne s’autofinance pas totalement, les associés doivent parfois compléter avec leurs revenus personnels. Cela implique de percevoir des rémunérations supplémentaires pour effectuer des apports. Ces revenus additionnels supportent l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales, ce qui augmente le coût global de l’investissement.

Choisir entre IR et IS : une comparaison complexe

Chaque régime d’imposition entraîne des bases fiscales, impôts et charges sociales spécifiques. Il est donc impossible de déterminer à l’avance quel régime sera le plus intéressant, sans réaliser des calculs détaillés.

La stratégie fiscale doit être pensée sur l’ensemble de la durée de l’investissement, qui peut s’étendre sur 20, 30 ou 40 ans.

Changer de régime en cours de vie sociale

Les associés peuvent décider de basculer de l’IR vers l’IS à un moment stratégique. Par exemple, opter pour l’IR au début, lorsque les charges sont élevées, puis passer à l’IS plus tard. Mais ce choix doit être calculé avec précision.

Exemple concret : un investissement à Paris

En août dernier, un client a acquis un immeuble parisien pour 1,8 million d’euros. La moitié du bien était destinée à la location, l’autre moitié à un usage personnel, avec une transmission prévue dans 20 ans.

Nous avons réalisé une simulation sur 20 ans, en prenant en compte :

  • le coût de l’emprunt,

  • les loyers encaissés,

  • les charges déductibles,

  • les revenus supplémentaires nécessaires pour couvrir le crédit,

  • la fiscalité applicable en cas de transmission.

Résultat : en choisissant l’IS dès le départ, notre client a économisé 1,9 million d’euros sur la période. Cette optimisation lui a permis d’envisager l’achat de deux immeubles au lieu d’un seul.

Conclusion : l’importance de la simulation

Il n’existe pas de logiciel automatisé pour ces calculs. Trop de paramètres entrent en jeu. Excel reste l’outil indispensable pour évaluer chaque scénario.

Cet exemple démontre l’importance de réaliser une analyse fiscale approfondie afin de choisir le régime le plus adapté, au bon moment.