La possibilité d’investir sur un bien immobilier soit à travers le régime de la SCI soit de la LMNP.
Cumul des régimes SCI et LMNP
En principe, les régimes SCI et LMNP/LMP (Location Meublée Non Professionnelle ou Professionnelle) ne se cumulent pas. Cependant, un cumul reste possible si certaines conditions sont respectées.
Structure juridique de la SCI
La SCI est une société civile. Elle ne peut pas produire de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à la location meublée qui constitue une activité commerciale.
Une SCI se crée avec au moins deux associés. Elle possède la personnalité morale et un siège social propre. Chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport. Le gérant, nommé par les associés, gère la société au quotidien.
Les statuts déterminent le fonctionnement de la SCI et son siège social. L’immatriculation se fait au Registre du commerce et des sociétés (RCS) du greffe du tribunal compétent.
Fiscalité de la SCI
Les bénéfices de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu après déduction des charges liées à la location. Chaque associé déclare sa part de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle. Ces revenus subissent l’IS et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
La SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’amortissement du bien immobilier s’inscrit dans les charges comptables, et l’imposition s’effectue lors de la cession.
Avantages de la SCI
La SCI offre plusieurs avantages :
- Le patrimoine de la société est séparé de celui des associés.
- La gestion du patrimoine est simplifiée.
- Les décisions ne nécessitent pas l’unanimité.
- La cession de parts n’entraîne pas de ventes forcées.
- Des avantages fiscaux existent lors des transmissions intra-familiales.
Une comptabilité rigoureuse est essentielle pour suivre correctement revenus et charges.
Statut LMNP
Le statut LMNP permet au propriétaire de louer un logement meublé pour générer des revenus locatifs. Il s’adresse aux bailleurs non professionnels.
- Le bailleur doit déclarer son statut LMNP dans les 30 jours suivant la signature du bail.
- Il obtient un numéro SIRET auprès du centre des impôts pour débuter son activité.
Le LMNP ne donne pas d’avantages fiscaux immédiats. Cependant, grâce au mécanisme d’amortissement, le statut réduit fortement l’imposition des revenus locatifs.
Les loyers perçus entrent dans la catégorie BIC, et non dans les revenus fonciers. Les charges et amortissements peuvent créer un déficit fiscal, rendant le revenu non imposable pendant plusieurs années. La plus-value sur la cession d’un bien détenu plus de 30 ans est exonérée d’impôt.
Le LMNP nécessite la tenue d’une comptabilité annuelle et un compte de résultat. Les biens loués contribuent à l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Cumul SCI et LMNP
Le cumul est possible si :
- Les revenus LMNP représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
- Une moyenne sur quatre ans permet un léger dépassement de ce seuil.
- L’activité LMNP reste occasionnelle et ne constitue pas la principale source de revenus de la SCI.
Si ces conditions sont respectées, l’investissement immobilier est imposé à l’IR. Sinon, il relève de l’IS.