CHOIX D'IMPOSER LA SCI A L'IR OU A L'IS.

Il convient d’exposer les opportunités et les défis engendrés par le choix de l’imposition à l’IR ou à l’IS de la SCI.

Les avantages d’imposer une SCI à l’IR.

La transparence fiscale. 

La SCI dont l’imposition est soumise à l’IR est dite transparente. La société n’est pas directement imposée. Ce sont les bénéfices réalisés par les associés qui sont imposés. Les associés seront imposés à l’IR en conformité à la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social. Pour illustration, si un associé possède 30 % des parts sociales, alors il doit déclarer 30 % des bénéfices.

L’imposition des associés de la SCI se fait ainsi sur la base de leur propre taux d’imposition. La charge d’imposition pesant sur chaque associé va également différer selon les écarts de revenus importants générés par les associés.

Toutefois, les associés seront tous soumis à des charges sociales d’un montant identique, à savoir 17,2 % de leur quote-part.

L’option du régime micro foncier et du régime réel.

L’imposition de la SCI à l’IR incombe d’opter pour un régime fiscal soumis soit au micro foncier soit au réel. Le régime micro foncier exige que les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros annuels. Cette option offre un abattement de 30 % pour la détermination du bénéfice imposable. Le déficit foncier ne pourra pas cependant être déduit. L’option du régime réel offre la possibilité de déduire les charges telles que les frais causés par les travaux, l’assurance, etc.

L’option d’imputer des déficits.

Il est possible d’imputer le déficit foncier produit par la SCI.

Cette imputation se réalise à la fois, sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros sous réserves que le déficit ne soit pas dû aux intérêts d’emprunt et, sur les revenus fonciers des dix années à venir, pour la partie qui dépasse 10 700 euros ou lorsque le déficit est dû aux intérêts d’emprunt.

Le fait de reporter les déficits fonciers de la SCI sur les revenus des années suivantes ou sur le revenu global permet d’égaliser les charges fiscales sur le moyen terme.

L’imposition des plus-values des cessions de biens.

Une plus-value est la différence opérée entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Lors de la cession d’un bien par une SCI, les associés sont imposés sur la cession à l’instar de l’imposition opérée sur la cession d’un bien immobilier.

La plus-value se détermine par la prise en considération des frais engagés, des frais d’acquisition, des frais de travaux, des frais de voirie, de réseaux et de distribution dans la hausse du prix d’achat. La comptabilisation de ces frais est réelle ou forfaitaire. Ces frais sont déduits du montant de la plus-value.

Un abattement progressif est aussi affecté au montant de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien d’une SCI qui détenait ledit bien depuis six ans a minima. Les taux convenus par cette règle diffèrent selon l’imposition et les charges sociales. De fait, lorsqu’un bien est détenu par une SCI pendant 22 ans alors la plus-value n’est pas soumise à l’imposition. Également, lorsque le bien est détenu pendant 30 ans par la SCI alors les charges sociales qui y affèrent ne sont pas soumises à l’imposition.

Les avantages de l’IS.

Dans cette éventualité, la société est imposée à un taux fixe de 25 % sur les exercices comptables ouvert à partir du 1^er janvier 2022. Les bénéfices compris entre 0 euro et 42 500 euros seront soumis à une imposition à un taux réduit d’IS à 15 %, sous réserves du respect des critères d’éligibilité.

Lorsque des dividendes sont versés, les associés sont alors imposés individuellement à l’IR à la suite d’un abattement de 40 %.

La déduction des charges.

Les charges sont déduites du bénéfice imposable qui peut être notamment la rémunération du gérant. L’assiette de l’impôt est ainsi réduite.

L’amortissement des biens immobiliers.

L’amortissement des biens immobiliers s’accompagne de la déduction des amortissements du résultat fiscal. Le fait d’amortir un bien autorise la comptabilisation de la perte de valeur liée à l’usure ou au temps. Le coût de l’investissement pour l’acquisition d’un bien est donc déployé sur le temps.

L’imposition des cessions de parts de la SCI.

Les cessions de parts de la SCI sont traitées comme des cessions de biens mobiliers. Selon la durée de détention de leurs parts, des abattements sont effectués. Lorsque la part est détenue entre 2 à 8 années alors l’abattement est de 50 %. Lorsque la part est détenue plus de 8 années alors l’abattement est de 65 %.

Comparaison de l’imposition à l’IS et à l’IR.

	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Modalités d’imposition	Les associés sont imposés sur leur quote-part des bénéfices à l’impôt sur le revenu	La société est directement imposée sur son bénéfice à l’impôt sur les sociétés, et les associés sont imposés sur leurs dividendes.
Taux d’imposition	Barème progressif de l’IR	25 % (taux réduit à 15 % sous conditions)
Choix entre régime microfoncier et régime réel	Oui	Non
Déficit foncier	Imputable sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € Si le déficit est dû aux intérêts d’emprunt : imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour la partie supérieure à 10.700 €	Report du déficit sur les 10 ans
Déduction des charges	Intérêts d’emprunts réalisés par l’associé pour son apport au capital Frais de gestion du bien Taxe foncière	Frais d’acquisition, Frais de gestion, Amortissement, Rémunération du gérant associé, Taxe foncière
Plus-values	Régime des plus-values immobilières de particuliers : Taux de 19 % Abattement progressif appliqué sur le montant de la plus-value à partir de 6 ans de détention du bien Exonération à partir de 22 ans de détention	Régime des plus-values immobilières professionnelles : Taux de 25 % Pas d’abattements possibles
Obligations comptables	Non	Oui

Le choix du régime d’imposition de la SCI entre l’IR et l’IS s’opère en fonction de la situation individuelle des associés et de la teneur de leurs projets.

Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. Le choix d’imposer une SCI à l’IS doit être réalisé expressément.

Pour illustration, dans le cadre d’une SCI familiale, l’imposition à l’IS ou à l’IR se fait encore selon le projet de transmission de patrimoine.

La cession de parts dans une SCI à l’IR, est soumise au régime des plus-values des particuliers. La cession de parts dans une SCI imposée à l’IS, est soumise au régime des plus-values mobilières, accompagnées d’abattements en concordance avec la durée de détention du bien.

Généralement, il est d’usage que la majorité des SCI familiales préfèrent être soumises à l’IR.