Guide complet 2023 : Déclaration des loyers pour propriétaires bailleurs en France

Étapes de déclaration en ligne

Accès et inscription sur la plateforme

• Pour déclarer vos loyers de 2023, vous devez utiliser les plateformes en ligne dédiées, que ce soit sur le site de la Caf ou du service des impôts. Suivez ce guide simple pour accéder aux services :

1. Pour la Caf :

   • Rendez-vous sur le site officiel de la Caf : www.caf.fr.

   • Connectez-vous à votre espace personnel avec vos identifiants. Si vous n’avez pas encore de compte, vous pourrez en créer un en suivant les instructions sur le site.

   • Une fois connecté, recherchez la section dédiée à la déclaration des loyers et suivez les instructions pour remplir et soumettre votre déclaration.

2. Pour le service des impôts :

   • Allez sur le portail officiel de l’administration fiscale : www.impots.gouv.fr.

   • Entrez dans votre espace particulier en saisissant votre numéro fiscal et votre mot de passe. Si vous n’êtes pas encore inscrit(e), l’inscription est simple et sécurisée.

   • En période de déclaration, un message vous invitera à déclarer vos revenus. Cliquez sur le lien et sélectionnez la catégorie ‘Revenus Fonciers’ pour entamer le processus de déclaration des loyers.

• Les deux plateformes offrent des interfaces intuitives et des guides pas à pas pour vous aider à effectuer votre déclaration avec facilité et en toute conformité. Il est conseillé de préparer à l’avance tous les documents nécessaires pour aller plus vite dans votre démarche.

   

Remplir votre déclaration étape par étape

• Déclarer vos loyers de 2023 est une démarche importante qui se fait en plusieurs étapes clés.

  Suivez ce guide étape par étape pour remplir votre déclaration en toute conformité :

1. Préparation des documents :

   • Avant de commencer, rassemblez tous les documents nécessaires, tels que les contrats de location, les quittances de loyers, les factures liées aux charges locatives et les justificatifs de travaux réalisés.

2. Accès à la plateforme de déclaration :

   • Connectez-vous à votre espace personnel sur le site des impôts ou de la Caf. Si vous êtes un nouvel utilisateur, créez un compte avec votre numéro fiscal.

3. Entrée des informations de base :

   • Saisissez ou vérifiez vos informations personnelles telles que nom, prénom, adresse et situation familiale.

4. Déclaration des revenus fonciers :

   • Sélectionnez la catégorie ‘Revenus Fonciers’ et commencez à entrer les détails de vos revenus locatifs, en utilisant les justificatifs que vous avez préparés.

5. Choix du régime fiscal :

   • Optez pour le régime micro-foncier si vous êtes éligible, ou pour le régime réel qui permet de déduire les charges réelles. Assurez-vous de comprendre les implications de chaque régime.

6. Validation des informations et envoi :

   • Revoyez toutes les informations saisies pour vérifier leur exactitude, signez électroniquement votre déclaration et soumettez-la.

7. Confirmation de ééception et archivage :

   • Vous recevrez une confirmation de réception de votre déclaration par le service concerné. Gardez un enregistrement de tous les documents et la confirmation pour votre archivage personnel.

• Prenez votre temps à chaque étape afin d’assurer l’exactitude de toutes les informations et d’éviter toute correction a posteriori.

   

Choix du régime fiscal

Régime micro-foncier simplifié

• Le régime micro-foncier est un dispositif simplifié destiné aux propriétaires bailleurs qui perçoivent des revenus locatifs de properties non-meublées inférieurs à un certain seuil, qui est de 15 000 euros par an pour 2023. Voici ce qu’il faut retenir de ce régime :

  • Abattement forfaitaire de 30% : L’avantage principal du régime micro-foncier est l’abattement forfaitaire de 30% appliqué sur vos revenus locatifs bruts. Cela représente les charges que vous auriez normalement déduites en optant pour le régime réel. Avec cet abattement, seuls 70% de vos revenus locatifs sont sujets à imposition.

  • Simplicité de déclaration : L’un des attraits majeurs de ce régime est la facilité de déclaration. En effet, il n’est pas nécessaire de justifier les charges, car l’abattement est automatiquement appliqué.

  • Conditions d’éligibilité : Pour bénéficier du régime micro-foncier, outre la limite de loyer, il faut également que les propriétés louées soient non-meublées et que le loyer soit déterminé dans les limites du marché.

  Il est essentiel de bien s’informer sur les modalités et la législation en vigueur, car choisir ce régime peut avoir un impact significatif sur votre charge fiscale. En cas de doute sur l’option la plus avantageuse pour votre situation, il peut être judicieux de consulter un expert-comptable.

   

L’option pour le régime réel

• Lors de la déclaration des revenus fonciers, les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition. Ce choix peut être particulièrement avantageux dans certaines situations. Voici ce que vous devez savoir :

Déductions des charges ééelles :

• Contrairement au régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées dans le cadre de la location. Cela inclut les frais de réparation et d’entretien, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété non récupérables, les assurances, les honoraires de gestion, et plus encore.

Conditions d’éligibilité :

• Il n’y a pas de limite de revenus pour choisir ce régime. Il est donc accessible quel que soit le montant des loyers perçus.

Obligations de tenue de comptabilité :

• Opter pour le régime réel nécessite de tenir une comptabilité détaillée de toutes les dépenses et recettes liées à la location, et de conserver les justificatifs pendant une période définie par la loi.

Amortissement du bien :

• En régime réel, les propriétaires peuvent aussi bénéficier de l’amortissement du bien locatif, ce qui peut aboutir à une réduction supplémentaire de la base imposable. Cette option est particulièrement intéressante pour les propriétés de location meublée.

Engagement de durée :

• Si vous choisissez le régime réel, vous devez le conserver pour une période de trois ans renouvelable. Il convient donc de réfléchir à la pertinence de ce choix dans la durée.

Déclaration annexe 2044 ou 2044 spéciale :

• En fonction de la nature de votre location, il est nécessaire de remplir une déclaration 2044 (pour la location vide) ou une 2044 Spéciale (pour la location meublée).

• La transition du micro-foncier au réel ou vice-versa peut être influencée par des changements dans votre situation locative, de nouveaux investissements ou des variations significatives des charges. Considérez ces facteurs et discutez-les avec un conseiller fiscal pour prendre une décision éclairée.

   

Location meublée et fiscalité accompagnée

Micro-BIC Vs. Régime Réel pour la location meublée

• Pour les propriétaires bailleurs de biens en location meublée, deux régimes fiscaux s’offrent à vous pour la déclaration des loyers de 2023 : le régime micro-BIC et le régime réel. Voici une mise en lumière des spécificités de chacun pour vous aider dans votre choix :

1. Micro-BIC (Micro-Bénéfices Industriels et Commerciaux) :

   • Ce régime simplifié convient si vos recettes annuelles n’excèdent pas 72 600 euros pour les locations de type résidence principale et 176 200 euros pour les locations de tourisme classées.

   • Il offre un abattement de 50 % pour les recettes de location classique et de 71 % pour les locations de tourisme classées, symbolisant l’ensemble de vos charges.

   • L’application de cet abattement forfaitaire dispense de la justification détaillée des charges réelles.

2. Régime Réel :

   • Le régime réel est souvent recommandé si vos charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire proposé par le micro-BIC, car il permet la déduction de toutes les charges réelles et des amortissements du bien.

   • Il nécessite une comptabilité plus rigoureuse et la conservation de tous les justificatifs de dépenses liées à la location.

   • Ce choix est plus adapté pour ceux qui ont des investissements importants dans leur location ou qui entreprennent de gros travaux d’amélioration.

• La transition du micro-BIC au régime réel peut s’avérer avantageuse selon votre situation particulière et elle doit être considérée avec attention. Il est recommandé de procéder à une simulation des deux régimes ou de consulter un expert-comptable pour évaluer quel régime est le plus bénéfique en fonction de vos dépenses réelles et de votre situation fiscale.

   

Précisions sur les nouveautés en 2023

• Pour les propriétaires bailleurs, l’année 2023 apporte son lot de changements législatifs qui peuvent impacter la déclaration des revenus locatifs. Prenez note des nouveautés suivantes :

1. Rehaussement des seuils du régime Micro-BIC :

   • Dans le cadre de la location meublée, les plafonds du régime Micro-BIC ont été ajustés, offrant ainsi la possibilité à plus de bailleurs de bénéficier de ce régime simplifié. Vérifiez si vos revenus locatifs restent dans les nouveaux seuils pour l’application de l’abattement forfaitaire.

2. Modifications dans la déclaration des revenus fonciers :

   • La déclaration de revenus fonciers pour l’année 2023 permet aux propriétaires de spécifier plus finement l’utilisation de leurs biens immobiliers, particulièrement en réponse à la diversification des types de locations (courte durée, saisonnière, etc.).

3. Réactions aux évolutions du marché :

   • Les mouvements sociaux et les revendications des propriétaires bailleurs et agriculteurs conduisent à une vigilance accrue quant aux dispositifs fiscaux et peuvent aboutir à des ajustements de dernière minute ou des mesures complémentaires à considérer lors de votre déclaration.

4. Anticipation sur les déclarations de 2024 :

   • Il est désormais conseillé de s’adapter dès à présent aux modifications prévues pour les déclarations de l’année 2024, qui vont requérir des informations plus détaillées concernant le type de location et les régimes fiscaux optés.

• Pour les propriétaires, il est important de se tenir informés des changements fiscaux et de bien comprendre leur impact potentiel sur votre déclaration de revenus fonciers. Nous recommandons de consulter régulièrement les annonces officielles et, si nécessaire, de solliciter l’expertise d’un conseiller fiscal pour une gestion optimisée.

   

Conseils pour optimiser votre déclaration

Anticiper les réductions et les crédits d’impôt

• Anticiper les potentielles économies fiscales est une étape essentielle dans la préparation de votre déclaration de revenus fonciers. Pour l’année fiscale 2023, voici ce qu’il convient de savoir concernant les réductions et les crédits d’impôt :

1. Dispositifs de défiscalisation :

   • Examinez les dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier locatif, tels que la loi Pinel ou le dispositif Denormandie, qui peuvent offrir des réductions d’impôt en contrepartie d’investissements locatifs sous certaines conditions.

2. Crédits d’impôt pour travaux :

   • Restez informés des crédits d’impôt relatifs aux travaux de rénovation énergétique, si vous avez effectué ou planifiez de telles améliorations dans vos biens locatifs.

3. Conditions d’éligibilité :

   • Assurez-vous que vos investissements et vos dépenses sont conformes aux critères d’éligibilité pour bénéficier de ces réductions et crédits.

4. Réduction pour investissement locatif :

   • Certains investissements locatifs peuvent bénéficier de réductions d’impôt significatives. Renseignez-vous sur les conditions d’application et les taux de réduction actuels.

5. Déduction des charges :

   • Les charges ponctuelles ou régulières telles que les frais d’agence, les intérêts d’emprunt, ou les dépenses de travaux sont en partie ou intégralement déductibles du revenu brut foncier. Planifiez ces aspects bien en avance pour une déclaration optimisée.

6. Conseil professionnel :

   • N’hésitez pas à demander l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal pour vous assurer de tirer le meilleur parti de la législation fiscale relative à la location immobilière.

• Avec une anticipation minutieuse et une bonne connaissance des lois fiscales, vous pouvez significativement réduire votre imposition foncière et maximiser votre rendement locatif.

   

Utilisation des logiciels de gestion locative

• Avec les obligations déclaratives des propriétaires bailleurs, l’utilisation de logiciels de gestion locative s’avère être un soutien précieux. Voici quelques points clés à considérer :

1. Simplification de la gestion administrative:

   • Les logiciels de gestion locative fournissent des outils pour simplifier le suivi des loyers, la gestion des quittances, et l’édition des avis d’échéance, ce qui facilite grandement la préparation de la déclaration des revenus fonciers.

2. Tenue de comptabilité :

   • Ces outils offrent une solution de comptabilité adaptée, permettant de suivre les charges déductibles, les travaux, et les frais de gestion, ce qui est avantageux pour ceux qui optent pour le régime réel.

3. Automatisation des déclarations :

   • Certains logiciels proposent une fonctionnalité d’export des données fiscales nécessaires pour remplir les formulaires de déclaration aux impôts, réduisant ainsi les risques d’erreurs.

4. Archivage numérique :

   • Ils permettent un stockage et un archivage numérique de vos documents justificatifs, qui doit répondre aux exigences légales de conservation.

5. Mise à jour légale et conformité :

   • Les meilleurs logiciels sont mis à jour régulièrement pour se conformer aux dernières exigences légales et fiscales, assurant une conformité permanente.

6. Accessibilité et mobilité :

   • Ils sont souvent accessibles en ligne, vous permettant de gérer vos biens locatifs et de préparer vos déclarations fiscales à tout moment et en tout lieu.

• Avant d’investir dans un logiciel de gestion locative pour vos déclarations de loyers de 2023, assurez-vous qu’il répond à vos besoins spécifiques, qu’il est bien sécurisé et qu’il offre un bon support client. L’efficacité et la praticité sont les maîtres mots pour le choix de cet outil qui deviendra un allié indispensable dans votre gestion locative.

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Foire Aux Questions (FAQ)

• Quelle est la date limite pour déclarer ses loyers en 2023 ?

  • La date limite pour déclarer les loyers de l’année 2023 pour les propriétaires bailleurs en France varie généralement selon le calendrier fiscal publié par l’administration fiscale. Typiquement, cette date se situe au printemps ou au début de l’été de l’année suivante (2024), mais elle peut varier en fonction de la situation géographique et des spécificités du contribuable.

    Pour obtenir une date précise, il est recommandé de consulter le site officiel des impôts www.impots.gouv.fr ou le calendrier fiscal annuel lorsqu’il sera disponible. L’administration fiscale annonce habituellement les dates limites pour la déclaration des revenus au cours du premier trimestre de l’année de déclaration.

    Il est important de surveiller ces annonces et de procéder à la déclaration en ligne dans les délais impartis pour éviter des pénalités pour déclaration tardive.

     

• Dois-je déclarer les loyers si je suis propriétaire d’une seule location vide ?

  • Oui, en tant que propriétaire d’une location vide en France, vous devez déclarer les loyers perçus dans votre déclaration de revenus fonciers. Cela s’applique même si vous ne possédez qu’un seul bien locatif. Les revenus générés par la location de logements vides sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et doivent être déclarés à l’administration fiscale chaque année.

     

• Qu’est-ce que le régime micro-foncier et comment puis-je savoir si j’y suis éligible ?

  • Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux propriétaires bailleurs en France qui perçoivent des revenus locatifs provenant de la location d’un bien immobilier vide. Voici ses caractéristiques principales :

    • Il s’applique aux revenus locatifs dont le total annuel ne dépasse pas un certain seuil, fixé à 15 000 euros pour l’année 2023.

    • Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts pour tenir compte des charges. Vous ne serez donc imposé que sur 70 % de vos recettes locatives.

    • L’avantage de ce régime est qu’il n’est pas nécessaire de justifier les charges déductibles réelles, la déclaration et le calcul de l’imposition étant simplifiés.

    Pour savoir si vous êtes éligible au régime micro-foncier, assurez-vous que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas le seuil en vigueur. Si vos revenus sont supérieurs à ce montant, vous devrez alors opter pour le régime réel d’imposition, qui nécessite une comptabilité détaillée de vos charges réelles.

    Il est recommandé de consulter le site officiel des impôts ou un conseiller fiscal pour obtenir des informations actualisées et des conseils personnalisés en fonction de votre situation.

     

• Comment bénéficier de l’abattement de 30% sous le régime micro-foncier ?

  • Pour bénéficier de l’abattement de 30% sous le régime micro-foncier, c’est assez simple :

    1. Assurez-vous d’abord que vos revenus locatifs annuels bruts (c’est-à-dire avant déduction de tout frais ou charge) proviennent de la location de biens immobiliers non meublés et ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros pour l’année concernée.

    2. Si vos revenus locatifs respectent ce plafond, le régime micro-foncier s’applique alors automatiquement lorsque vous déclarez vos revenus.

    3. Dans votre déclaration de revenus, vous indiquerez simplement le montant de vos recettes locatives brutes dans la section prévue pour les revenus fonciers. L’administration fiscale appliquera l’abattement forfaitaire de 30% pour calculer le revenu imposable, qui correspond aux frais théoriques de gestion, d’entretien et de réparation.

    4. Vous serez alors taxé sur 70% de vos revenus locatifs bruts, ce qui correspond au revenu foncier net imposable.

    Il est important de noter que le régime micro-foncier est exclusivement réservé aux locations nues et ne s’applique pas pour les locations meublées, qui relèvent du régime Micro-BIC. Assurez-vous de vérifier toutes les conditions d’éligibilité et les mises à jour potentielles de la réglementation fiscale grâce au site www.impots.gouv.fr ou en consultant un professionnel de la fiscalité (votre expert comptable)

     

• En quoi consiste le régime réel et quelles charges puis-je déduire ?

  • Le régime réel est un régime d’imposition applicable aux revenus fonciers en France qui permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges réelles que vous avez supportées pour la location de votre bien immobilier. Vous pouvez choisir ce régime si vos revenus locatifs dépassent le seuil du régime micro-foncier ou si vous estimez que vos charges déductibles réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30% proposé par ce dernier.

    Voici les charges déductibles sous le régime réel :

    • Frais de gérance et de gestion locative,

    • Frais d’assurances (propriétaire non-occupant, par exemple),

    • Intérêts et frais d’emprunt liés à l’achat du bien immobilier,

    • Taxes foncières (à l’exception de la taxe d’ordure ménagère),

    • Travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de certaines rénovations,

    • Dépenses d’amélioration de la performance énergétique,

    • Charges de copropriété non récupérables sur les locataires,

    • Provision pour charges de copropriété,

    • Frais de procédure en cas de litiges avec les locataires.

    Pour utiliser le régime réel, vous devez indiquer ces dépenses dans votre déclaration 2044 ou 2044 spéciale pour la location meublée. Il est nécessaire de conserver tous les justificatifs de ces charges pour une éventuelle vérification par l’administration fiscale. Ce régime est plus complexe que le régime micro-foncier car il nécessite de tenir une comptabilité détaillée de vos revenus et dépenses locatives.

     

• Quels justificatifs dois-je conserver en optant pour le régime réel ?

  • Lorsque vous optez pour le régime réel d’imposition pour votre déclaration de revenus fonciers en France, vous devez garder une trace de tous les justificatifs liés aux charges que vous comptez déduire. Ces justificatifs doivent être conservés pendant une période de 3 ans, car ils peuvent être réclamés par l’administration fiscale en cas de contrôle. Voici les documents à conserver :

    1. Factures de travaux :

       • Gardez toutes les factures des entrepreneurs et artisans relatifs aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien loué.

    2. Frais de Gestion et d’administration :

       • Conservez les reçus ou factures liés aux frais de gestion comme les honoraires de gestion locative, les frais d’agence, etc.

    3. Quittances d’assurance :

       • Les attestations ou quittances d’assurance pour le bien loué (assurance propriétaire non-occupant, par exemple).

    4. Intérêts d’emprunt :

       • Les échéanciers de prêt et les relevés bancaires attestant des intérêts et frais d’emprunt.

    5. Taxes foncières :

       • Les avis de taxes foncières, à l’exception de la part correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

    6. Charges de copropriété :

       • Les relevés de charges de copropriété et les procès-verbaux d’assemblées générales détaillant la répartition entre les charges récupérables ou non-recouvrables.

    7. Frais de contentieux :

       • Les factures d’avocat ou de frais de justice si vous avez eu des litiges avec vos locataires.

    8. Autres documents :

       • Gardez également toute correspondance significative avec les locataires, les services fiscaux, et d’autres organismes en rapport avec votre activité de bailleur.

    Il est important de bien organiser ces documents, car cela permettra non seulement d’être prêt en cas de demande de l’administration, mais aussi facilitera votre déclaration d’impôts et la gestion de votre ou de vos biens locatifs.

     

• Quelles sont les différences entre la location meublée et non meublée concernant la déclaration fiscale ?

  • La déclaration fiscale en France différencie la location meublée de la location vide (non meublée) principalement par le régime d’imposition applicable et les avantages fiscaux associés.

    Pour la location vide :

    • Les revenus sont déclarés en tant que revenus fonciers.

    • Le régime micro-foncier s’applique si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros, permettant un abattement forfaitaire de 30% qui représente les charges.

    • Au-delà de ce seuil, ou sur option, les propriétaires peuvent opter pour le régime réel qui permet de déduire les charges réelles liées à la location.

    Pour la location meublée :

    • Les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

    • Le régime micro-BIC s’applique pour les recettes annuelles inférieures à des seuils spécifiques (72 600 euros pour les locations de type résidence principale et 176 200 euros pour les locations de tourisme classées en 2023). Cela implique un abattement de 50% ou 71% selon le type de location pour couvrir les charges.

    • Au-dessus de ces seuils, ou si les charges dépassent le montant de l’abattement, le régime réel du BIC peut être choisi, permettant la déduction de toutes les charges réelles et l’amortissement du bien immobilier.

    La déclaration des revenus issus d’une location meublée peut offrir davantage d’opportunités pour réduire l’assiette fiscale grâce aux amortissements et à la possibilité de comptabiliser des charges plus importantes. Il est important de choisir le régime fiscal le plus adapté en fonction de votre situation et de consulter un expert si nécessaire pour optimiser votre déclaration fiscale.

     

• Comment déclarer en ligne mes revenus locatifs sur le site de la Caf ou des impôts ?

  • Pour déclarer en ligne vos revenus locatifs sur le site de la Caf ou celui des impôts :

    Sur le site de la Caisse d’Allocations Familiales (Caf) :

    1. Rendez-vous sur www.caf.fr.

    2. Connectez-vous à votre “Mon Compte” avec vos identifiants Caf.

    3. Cliquez sur l’onglet correspondant à la déclaration de changement de situation ou de ressources, selon l’action demandée par la Caf.

    4. Suivez les étapes pour saisir ou mettre à jour les informations relatives à vos revenus locatifs.

    5. Soumettez votre déclaration et conservez une confirmation de l’opération.

    Sur le site des impôts :

    1. Allez sur le site officiel de la direction générale des Finances publiques www.impots.gouv.fr.

    2. Connectez-vous à votre espace particulier avec vos identifiants habituels.

    3. Accédez à la section “Déclarer” puis sélectionnez la déclaration de revenus correspondant à l’année fiscale en cours.

    4. Remplissez la déclaration des revenus fonciers avec les montants des loyers perçus. Pour une location vide, utilisez le formulaire 2044. Pour une location meublée, les revenus relèvent de BIC et, en fonction des montants, remplissez le formulaire 2042-C-PRO.

    5. Validez et transmettez votre déclaration en ligne.

    6. Vous recevrez un accusé de réception en retour.

    Assurez-vous de respecter les dates limites pour les déclarations en ligne. En cas de doute ou de questions, utilisez les outils d’aide en ligne proposés sur les deux sites ou contactez directement les services concernés par téléphone ou par messagerie via votre espace personnel.

     

• Quels critères déterminent le choix entre le micro-BIC et le régime réel pour ma location meublée ?

  • Pour déterminer le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel pour une location meublée en France, plusieurs critères sont à considérer :

    1. Montant des recettes annuelles :

       • Le régime micro-BIC est applicable automatiquement si vos recettes annuelles sont inférieures aux seuils fixés pour ce régime, soit 72 600 euros pour les locations de type résidence principale et 176 200 euros pour les locations de tourisme classées en 2023.

    2. Niveau des charges réelles :

       • Le régime réel peut être plus avantageux si vos charges réelles (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les locations de tourisme classées) offert par le micro-BIC.

    3. Gestion comptable :

       • Opter pour le régime réel implique la tenue d’une comptabilité détaillée et la conservation des justificatifs de charges pendant plusieurs années, alors que le micro-BIC offre une gestion simplifiée.

    4. Planification fiscale :

       • Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel peut s’inscrire dans une stratégie fiscale de long terme. Par exemple, les propriétaires qui anticipent des charges importantes ou des amortissements peuvent opter pour le régime réel pour optimiser leur imposition.

    5. Fréquence des travaux de rénovation :

       • Si vous effectuez régulièrement des travaux importants, le régime réel vous permettra de déduire ces dépenses, ce qui n’est pas possible avec le forfait du micro-BIC.

    6. Situation personnelle :

       • Les perspectives d’évolution des recettes locatives, le nombre de biens en location, ainsi que votre situation fiscale personnelle peuvent influencer votre choix.

    Il est souvent recommandé de faire des simulations ou de consulter un conseiller fiscal pour évaluer l’option la plus bénéfique à votre situation particulière. Vous pouvez changer de régime d’une année sur l’autre en fonction de l’évolution de vos charges et de vos recettes.

     

• Quels sont les nouveaux seuils pour le régime micro-BIC en 2023 ?

  • En tant que micro-entrepreneur, votre chiffre d’affaires annuel hors taxes (CAHT) ne doit pas dépasser les seuils suivants pour les années 2023, 2024 et 2025 : 188 700 € de CAHT annuel pour les activités de vente de marchandises, de vente à consommer sur place et de fourniture de logement

     

• Y a-t-il des réductions ou crédits d’impôt disponibles pour les propriétaires en 2023 ?

  • En France, il existe plusieurs réductions et crédits d’impôt qui peuvent être disponibles pour les propriétaires bailleurs en fonction des circonstances spécifiques à chaque situation immobilière. Pour l’année 2023, voici certaines possibilités qui ont généralement été offertes aux propriétaires :

    1. Réduction d’impôt pour l’investissement locatif : Dispositifs tels que Pinel, Denormandie ou Malraux, qui offrent des avantages fiscaux en échange d’un investissement dans l’immobilier locatif sous respect de certaines conditions.

    2. Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) : Pour les propriétaires qui réalisent des travaux d’amélioration énergétique, il peut y avoir des crédits d’impôt disponibles, bien que le dispositif soit remplacé par MaPrimeRénov’, subvention accessible également aux propriétaires bailleurs sous certaines conditions.

    3. Déficit foncier : Si les charges déductibles réelles sont supérieures aux revenus fonciers, cela peut créer un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

    4. Réduction d’impôt Cosse ou louer abordable : Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour la mise en location de logements sous certaines conditions de loyer et de ressources des locataires.

    Il est important de consulter les textes légaux ou le site officiel des impôts www.impots.gouv.fr pour obtenir les informations les plus récentes et complètes sur les réductions et crédits d’impôt applicables en 2023. Les conditions d’éligibilité et les modalités d’application pouvant évoluer, il est également conseillé de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité pour optimiser sa déclaration fiscale.

     

• Comment les logiciels de gestion locative peuvent-ils m’aider dans ma déclaration ?

  • Les logiciels de gestion locative peuvent grandement faciliter la déclaration des revenus locatifs en offrant plusieurs services utiles :

    1. Automatisation du calcul des revenus et des dépenses : Les logiciels peuvent suivre automatiquement les loyers perçus et les dépenses associées à la location, ce qui simplifie le calcul de vos revenus fonciers.

    2. Centralisation des documents fiscaux : Ils offrent un espace pour conserver et organiser tous les justificatifs nécessaires à la déclaration (factures, quittances, contrats de bail, etc.), facilitant l’accès lors de la saisie des informations dans la déclaration.

    3. Aide pour choisir le régime fiscal : Certains logiciels proposent des simulateurs pour comparer le régime réel et le micro-foncier (ou micro-BIC pour la location meublée), vous aidant à opter pour le régime le plus avantageux.

    4. Pré-remplissage de déclarations : Ils peuvent générer des documents pré-remplis avec vos données financières que vous pouvez ensuite utiliser pour remplir votre déclaration en ligne sur le site des impôts.

    5. Actualisation selon la législation en vigueur : Les logiciels sont régulièrement mis à jour pour se conformer aux dernières modifications fiscales, assurant que vos déclarations sont réalisées en accord avec la législation actuelle.

    6. Aide et assistance : Ils incluent souvent des fonctionnalités d’assistance et des FAQ qui peuvent vous guider dans le processus de déclaration ou dans l’utilisation du logiciel.

    En utilisant un logiciel de gestion locative, vous réduisez le risque d’erreurs et vous gagnez du temps lors des déclarations fiscales annuelles. Toutefois, s’assurer de la fiabilité et de la sécurité du logiciel choisi est crucial pour la protection de vos données personnelles et financières.

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• Quelles sont les conséquences d’un retard dans la déclaration des loyers ?

  • Si un propriétaire bailleur en France ne déclare pas ses loyers dans les délais impartis par l’administration fiscale, il peut faire face à plusieurs conséquences :

    1. Majorations et pénalités : En cas de déclaration hors délai, des majorations pour retard peuvent être appliquées. Le taux de cette majoration est généralement de 10 % si le retard est inférieur à 30 jours après la date limite. Ce taux peut augmenter en cas de retard plus important.

    2. Intérêts de retard : Des intérêts de retard peuvent également s’accumuler à partir de la date limite de déclaration jusqu’à la date de soumission effective. Ces intérêts sont calculés sur le montant de l’impôt dû.

    3. Procédures de rectification : Si l’administration fiscale découvre que les loyers n’ont pas été déclarés, elle peut entreprendre une procédure de rectification ou de contrôle, ce qui peut entraîner des contrôles fiscaux plus approfondis.

    4. Limitation de l’accès à certains avantages ou aides : Un retard dans la déclaration peut également affecter le calcul des aides au logement pour les locataires concernés, ainsi que l’accès à certaines réductions ou crédits d’impôt pour le bailleur.

    Pour éviter ces conséquences, il est recommandé de bien veiller aux dates limites de déclaration et de faire le nécessaire pour s’y conformer. En cas de retard, il est conseillé de régulariser sa situation au plus vite pour limiter les pénalités. En cas de difficultés particulières, le bailleur peut aussi prendre contact avec l’administration fiscale pour discuter de sa situation ; des arrangements sont parfois possibles.

     

• Puis-je corriger une déclaration après l’avoir soumise si j’y trouve des erreurs ?

  • Oui, en France, si vous trouvez des erreurs après avoir soumis votre déclaration de revenus, y compris votre déclaration de loyers, il est possible de la corriger. L’administration fiscale offre la possibilité aux contribuables de rectifier une déclaration déjà déposée par le biais du service de télécorrection disponible sur le site des impôts.

    Voici les étapes générales pour corriger votre déclaration :

    1. Accédez au site des impôts : Connectez-vous à votre espace particulier sur www.impots.gouv.fr.

    2. Service de télécorrection : Utilisez le service de télécorrection, généralement accessible pendant une période donnée après la clôture de la période déclarative.

    3. Effectuez les corrections : Apportez les modifications nécessaires sur votre déclaration en ligne. Vous pourrez corriger la plupart des éléments sauf quelques exceptions qui sont précisées sur le site.

    4. Validez et soumettez : Validez et soumettez votre déclaration corrigée.

    5. Conservez une confirmation : Gardez une trace de la confirmation de la nouvelle déclaration soumise pour votre dossier personnel.

    Il est important de noter que si la période de télécorrection est close, vous devrez prendre contact avec votre service des impôts pour savoir comment procéder. Des corrections manuelles peuvent être envisagées dans certains cas selon les directives de votre centre des finances publiques. Si les erreurs ont des conséquences sur le calcul de votre impôt, cela peut entraîner soit un complément à payer soit un remboursement de la part de l’administration fiscale.

     

   

• Comment les revenus locatifs influencent-ils le calcul de l’aide au logement des locataires ?

  • En France, les revenus locatifs du propriétaire bailleur sont pris en compte dans le calcul de l’aide au logement des locataires car ce sont des revenus fonciers qui s’additionnent à leurs autres ressources. Voici l’impact de ces revenus sur l’aide au logement :

    1. Déclaration des Revenus Fonciers : Les loyers perçus doivent être déclarés aux impôts et sont considérés dans le revenu fiscal de référence du bailleur.

    2. Calcul de l’Aide au Logement pour le Locataire : Le montant de l’aide au logement (APL, ALS ou ALF) accordée au locataire est calculé en fonction des ressources du locataire et, parfois, des loyers qu’il paie, mais pas directement des revenus fonciers du propriétaire.

    3. Revenus Fonciers et Politiques Sociales : Bien que les revenus locatifs des bailleurs ne modifient pas directement le montant de l’aide au logement du locataire, ils peuvent influencer les politiques de logement social et les plafonds de ressources pour l’éligibilité de certains locataires à l’aide.

    4. Déclarations à la CAF : Les propriétaires sont parfois tenus de déclarer les loyers perçus à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) qui verse l’aide au logement aux locataires pour assurer l’adéquation de l’aide avec la réalité des loyers.

     

  • Il est important pour les propriétaires de déclarer correctement leurs revenus locatifs et pour les locataires de fournir des informations précises sur leurs ressources, y compris les loyers, pour que la CAF puisse calculer correctement leur droit à l’aide au logement. Des informations inexactes de part et d’autre peuvent entraîner des réajustements et des remboursements de la part de la CAF.

   

• Comment être sûr de choisir le régime fiscal le plus avantageux ?

  • Pour s’assurer de choisir le régime fiscal le plus avantageux en France lors de la déclaration des revenus locatifs, il faut évaluer plusieurs facteurs :

    1. Calculez vos charges réelles :

       • Evaluez toutes vos dépenses réelles liées à la location, y compris les travaux, les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété, pour voir si elles dépassent l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier (30%) ou du micro-BIC (50% ou 71% selon le type de location meublée).

    2. Comparez les régimes :

       • Si les charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire, le régime micro peut être plus simple et avantageux.

       • Si les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire, ou si vous avez des amortissements importants (dans le cas des locations meublées), le régime réel peut permettre une économie d’impôt plus significative.

    3. Prenez en compte votre situation personnelle :

       • Le régime micro est plus simple à gérer car il ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée, ce qui peut être un avantage si vous ne souhaitez pas consacrer trop de temps à la gestion fiscale.

       • Le régime réel nécessite une comptabilité précise et la conservation des justificatifs, mais peut offrir une plus grande déduction.

    4. Utilisez des simulateurs :

       • De nombreux services en ligne offrent des simulateurs pour comparer l’impact fiscal des deux régimes. Utilisez-les pour estimer votre impôt dans chaque cas.

    5. Consultez les seuils en vigueur :

       • Assurez-vous que vos revenus locatifs sont bien en-dessous du seuil réglementaire pour le régime micro.

    6. Demandez conseil à un expert-comptable:

       • Les questions fiscales peuvent êtres complexes et il est souvent sage de consulter un professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal) pour bénéficier d’un avis sur mesure, surtout si votre situation est complexe.

    7. Soyez à jour avec la législation :

       • Gardez-vous informé des dernières évolutions fiscales, car les lois et les plafonds peuvent changer d’année en année.

    Prendre une décision éclairée est crucial car elle affectera votre situation fiscale actuelle et à long terme. Votre choix doit donc refléter un équilibre entre économie d’impôts, simplicité de gestion et conformité avec la législation fiscale.

    ​

• Quels changements anticiper pour les déclarations des revenus fonciers de 2024 ?

  • A paraître…..

  • Les propriétaires doivent rester attentifs aux annonces officielles et aux publications de nouvelles directives ou lois de finances qui pourraient affecter leurs obligations et stratégies de déclaration des revenus fonciers pour l’année 2024. Il est conseillé de consulter régulièrement le site des impôts www.impots.gouv.fr ou de faire appel à un professionnel en fiscalité pour rester informé des dernières évolutions.

     

• Quels avantages fiscaux spécifiques sont liés à la déclaration des loyers ?

  • En ce qui concerne les avantages fiscaux spécifiques liés à la déclaration des loyers pour les propriétaires bailleurs en France, il existe plusieurs mécanismes qui peuvent réduire le montant de l’impôt dû sur les revenus locatifs. Cependant, il est important de vérifier les informations pour l’année fiscale en cours, car la législation fiscale peut changer. En voici quelques exemples généraux :

    1. Abattement forfaitaire :

       • Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs bruts pour les locations vides.

       • Le régime micro-BIC offre un abattement de 50% pour les locations meublées résidentielles, ou 71% pour les locations meublées touristiques classées, tant que les seuils de recettes ne sont pas dépassés.

    2. Déduction des charges réelles :

       • Sous le régime réel, les propriétaires peuvent déduire les charges réelles liées à leurs biens locatifs, ce qui inclut les frais de réparation, d’entretien, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière, etc.

    3. Dispositifs de défiscalisation :

       • Des dispositifs d’investissement locatif comme la loi Pinel (sous conditions de location et de plafonds de loyers) permettent de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu sur plusieurs années.

    4. Amortissement de la propriété :

       • En location meublée non professionnelle (LMNP) et dans le cadre du régime réel, il est possible d’amortir le coût d’acquisition du bien, ainsi que celui du mobilier, ce qui permet de réduire considérablement le bénéfice imposable.

    5. Dispositifs locaux ou spécifiques :

       • Certaines zones géographiques peuvent offrir des dispositifs spécifiques, comme des abattements supplémentaires pour la location dans des zones tendues.

    6. Crédits d’impôt pour travaux :

       • Des travaux de rénovation énergétique peuvent ouvrir droit à des crédits d’impôt, bien que ces dispositifs évoluent fréquemment.

    Pour bénéficier de ces avantages, les propriétaires doivent se conformer aux différents critères d’éligibilité et veiller au respect des plafonnements et conditions imposés par la loi. Il leur est conseillé de consulter régulièrement les publications officielles ou de faire appel à un conseiller fiscal pour rester informés des opportunités fiscales actuelles.

     

Nous espérons que cet article et cette vidéo vous ont éclairés sur les différentes facettes de l’imposition des loyers en France. N’hésitez pas à consulter votre expert-comptable et à vous abonner pour plus de contenus utiles. Merci d’avoir regardé, et à bientôt pour un nouvel article !

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A très vite.

Frédéric JANVIER

Expert-comptable – Conseil en stratégie de croissance et développement d’entreprises