Conditions de rupture, renouvellement, reconduction de bail commercial
Le terme d’un bail commercial
Le bail commercial mentionne un terme dans le contrat de bail. Toutefois, il ne s’arrêtera pas à cette date si aucune des deux parties ne donne congé à l’autre. Concrètement, cela signifie que le bail commercial va se prolonger automatiquement lorsque le bailleur ne donne pas congé au locataire et que le locataire ne réclame pas le renouvellement du bail.
Le cas de la prolongation tacite
Lorsque la situation susvisée se produit, le bail commercial est prolongé tacitement. Il poursuit alors ses effets : le locataire peut utiliser les lieux et le bailleur ne peut pas louer son local à une tierce personne. Cependant, il ne s’agit pas d’un renouvellement du bail.
En effet, la prolongation tacite et le renouvellement n’offre pas au locataire les mêmes droits. Dans le cas de la prolongation tacite, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail. Cela compliquera la vente de son fond de commerce. L’acheteur devra en effet conclure directement un bail avec le propriétaire du local commercial afin d’éviter tout problème juridique à l’avenir.
Au cours de cette prolongation, le locataire peut demander le renouvellement de son bail, à défaut d’avoir présenté cette demande six mois avant le terme du bail.
Le renouvellement du bail commercial réglementé
Le bail commercial prend fin au bout d’une durée de 9 ans minimum. Le droit au bail cesse au terme de cette durée sauf renouvellement. Le locataire doit exercer son droit de renouvellement.
Afin de renouveler son bail commercial en bonne et due forme, le locataire doit demander le renouvellement de son bail par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant le terme dudit bail.
La demande de renouvellement du locataire doit, à peine de nullité, reproduire les termes suivants :
« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Le refus de renouvellement du bailleur
Le bailleur fait connaître sa décision par acte extrajudiciaire dans les trois mois suivant la réception de la demande du locataire. S’il refuse le renouvellement, il doit indiquer au locataire sa possibilité de saisir la justice dans un délai de deux ans afin de contester sa décision.
L’absence de réponse vaut consentement.
Le renouvellement est également l’occasion pour le bailleur de proposer une modification du prix du bail dans son courrier.
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