Les défis de la fiscalité immobilière à travers les yeux des investisseurs.

Les divers acteurs de l’immobilier sont respectivement ; les promoteurs immobiliers 10 %, les fonds d’investissements 23 %, les foncières 13 %, et les gestionnaires d’actifs 27 %, depuis 2017. Les acteurs précités ont des intérêts et des questionnements assez diverses, mais ils présentent certaines tendances similaires.

Liens avec l’administration fiscale.

Depuis 2016, les liens entre les administrés et l’administration fiscale sont d’une qualité moindre accompagnée de l’augmentation des pénalités depuis 2014. Le recours aux sanctions pécuniaires a amélioré la qualité des négociations dans l’ensemble des litiges. Les délais d’attente ayant augmenté. Le pouvoir de l’administration fiscale ayant baissé. Le recours aux procédures de rescrit fiscal ou d’agrément, ou à la TVA et aux droits d’enregistrements, a, en conséquence, aussi faibli. Les délais de retour, en matière de fiscalité immobilière internationale sont extrêmement longs, surtout concernant les flux intra-communautaires.

L’impact environnemental et réglementaire.

Les professionnels de l’immobilier sont grandement alarmés par la question de la sécurité fiscale en matière immobilière. L’inflation législative constante, la rétroactivité des nouvelles mesures, et la sécurité fiscale compliquent la gestion des risques. Un investisseur va toujours investir dans un projet immobilier en considération de circonstances de variables déterminantes précises et pluriels. L’adaptation des acteurs de l’immobilier à un environnement juridique en constante mutation est une source de difficultés. Quand bien même la rétroactivité des mesures est moins prégnante depuis quelque temps, les inquiétudes des professionnels de l’immobilier n’ont pas connu d’accalmie eu égard au fait que les taux effectifs d’imposition ont tout de même augmenté.

La taxe de 3 % n’a aucun impact sur le secteur.

31 % des sondés estiment que la taxe de 3 % sur les immeubles est une source de négociation litigieuse au cours des transactions. La taxe sur les immeubles de 3 % a été mise en place en 1983 dans le cadre de la lutte contre la fraude fiscale en France ou à l’étranger. Les entreprises visées par cette taxe sont soit française soit étrangères, mais toutes sont spécialisées dans l’acquisition de propriétés immobilières de manière directe ou sur la base d’une chaîne de participations. La taxe précitée touche plus précisément les personnes morales établies dans des Etats qui présentent une fiscalité privilégiée ou qui n’ont pas signé de conventions d’assistance administrative avec la France, dans le dessein de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale (articles 990 D et 990 E du CGI).

Les sociétés françaises sont exonérées de ce dispositif. L’inégalité de traitement entre les sociétés françaises et les sociétés établies dans l’Union européenne concernant la conclusion de convention d’assistance administrative, a été sanctionnée par la Cour de l’Union européenne (CJUE, 11 octobre 2007, n°C451/05, Européenne et Luxembourgeoise d’investissement ELISA). La sanction a été prononcée au motif de l’entrave à la liberté de circulation des capitaux (article 56 du Traité CE). Les sociétés françaises sont exonérées de plein droit. Les sociétés étrangères sont soumises au respect d’une condition supplémentaire. Cette jurisprudence européenne a été transposée en droit interne au moyen d’un collectif budgétaire adopté le 25 décembre 2007. Les visas des articles 990 D et 990 E du CGI ont été réformés. Dès lors, l’intégralité des structures établies dans l’Union européenne jouit des mêmes chances d’exonération que les sociétés françaises.

Les effets de la réforme du traité France Luxembourg.

Depuis 1958, la France et le duché du Luxembourg sont tenus par une convention qui a pour but d’éviter d’imposer doublement et qui organise aussi les règles d’assistance administratives en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune. Les plus-values immobilières d’origine française sont prélevées par le tiers (article 244 bis A du CGI). Toutefois, les plus-values immobilières produites en France par des sociétés luxembourgeoises sont dispensées de toute imposition.

En 2006, un avenant a été signé par la France en vue d’imposer les plus-values immobilières en cas de détention directe des immeubles. Les cessions de parts de société à majorité immobilière ne sont pas soumises à ces termes légaux, sur décision du Luxembourg. Plus tard, un avenant supplémentaire a été signé afin de conférer le droit exclusif d’imposer les plus-values de cession de titres de sociétés à majorité immobilière à l’Etat dans lequel les biens sont placés. Dorénavant, les sociétés françaises à prépondérance immobilière (SCI ou SA) sont détenues à titre majoritaire par des sociétés luxembourgeoises, comme notamment des holdings luxembourgeois. Ces dernières sont imposables en France au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. Par opposition, les OPCI sont souvent constitués sous forme de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Cet instrument sociétal est très souple et présente de nombreux avantages.

Les véhicules d’investissement immobilier profitent toujours des conditions fiscales favorables. Le droit français dispose d’une clause particulière concernant ces véhicules afin qu’ils puissent être exonérés d’impôt sur les sociétés en échange du respect d’une obligation de distribution des résultats. Les sociétés les plus touchées sont les sociétés d ‘investissement immobilier cotées (SIIC) et les organismes de placement collectif investis en immobilier (OPCI) qui prennent la forme de société de placement à prépondérance immobilière et à capital variable (SPPICAV). Un OPCI domicilié en France, qui verse ses dividendes à une personne domicilié fiscalement au Luxembourg sera imposé au Luxembourg et pourra être exonéré d’impôt sauf retenue à la source de 5 % lorsque la société luxembourgeoise possède au moins 25 % de la société française et 15 % dans les autres hypothèses (article 8 de la Convention France Luxembourg). Le fait que la France puisse imposer les plus-values des cessions des titres de l’OPCI français détenus par la société luxembourgeoise, n’aura que très peu d’influence en pratique.

Entrevue sur l’avenir des investisseurs immobiliers.

L’avenir politique de la rance, les choix politiques du gouvernement interne, mais aussi international, ont un impact sur les choix et les opportunités des investisseurs. En 2023, le marché immobilier est en pleine croissance (+3%). Le prix de l’immobilier dans les grandes villes va augmenter, mais très faiblement (+1%). Par comparaison, le prix de l’immobilier dans les villes moyennes et les zones rurales connaîtront une croissance plus tenace de respectivement ; +3% et +5%.

Il faut aussi noter la hause ambivalente des taux d’intérêts des crédits. La conjecture inflationniste ainsi que la politique monétaire des banques centrales européennes exposent la France à des taux d’intérêts des crédits immobiliers ardus. Les demandes de crédit ne seront pas fortement impactées par cette hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers. La prévalence effectuée sur le taux moyen des Français demeure équilibrée.

Encore, le marché devra affronter la crise de la rénovation énergétique. La vente éclair des passoires énergétiques est primordial afin de pouvoir rénover avant 2028 et continuer la mise en location.