Dossier n°1 - Investissement immobilier à usage d'habitation destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP)

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Qu’est-ce qu’une LMNP ?

La qualification LMNP signifie « location meublée non professionnelle ». Pour être qualifié de loueur en meublé non professionnel, il faut remplir plusieurs critères. Si les conditions sont remplies, l’activité de location meublée offre un régime fiscal avantageux.

Quels critères faut-il respecter pour une LMNP ?

Une location…

Il faut un contrat de location contenant des mentions spécifiques au contrat de location d’un bien meublé. Le bailleur doit annexer au contrat l’inventaire et l’état détaillé du mobilier pour le prouver. La durée du bail n’est pas la même que la location à vide : trois ans renouvelables par tacite reconduction contre un an renouvelable pour la location meublée.

Meublée …

Un décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier des logements meublés. Il s’agit d’une liste minimale. En effet, il faut plus que quelques meubles : le locataire doit pouvoir s’y installer directement sans avoir à apporter d’autres meubles. Cette liste comprend les meubles suivants (art. 2 du décret) :

  • une literie comprenant une couette ou une couverture ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6° ;
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement;
  • des luminaires ;
  • le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si vous ne respectez pas ces critères, votre location pourra être requalifiée de logement vide. Or, les revenus tirés sont des revenus fonciers, et non des revenus BIC.

Activité non professionnelle…

Pour être qualifiée de non professionnelle, il faut qu’au moins une de ces conditions soient remplies :

  • Les recettes annuelles découlant de cette activité ne dépassent pas 23 000 € ;
  • Les recettes ne dépassent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Régime d’imposition du LMNP : quel régime choisir ?

Le régime Micro-Bic

Vous pouvez bénéficier du régime Micro Bic de droit si vous remplissez les conditions cumulatives suivantes :

  • le logement ou local loué meublé n’est pas détenu en indivision (sinon, régime réel) ;
  • vos revenus de l’année précédente ou l’avant dernière année ne dépassent pas :
  • 70 000€ pour une location meublée classique ;
  • 170 000 € pour une location meublée de tourisme classée ou de chambre d’hôte.

Le régime Micro-Bic offre un abattement de 50% sur vos impôts pour les locaux meublés classiques et 71% pour les seconds. Toutefois, le montant minimum de l’impôt à payer est de 305 €. L’abattement comprend les loyers perçus et les charges locatives. Vous ne pouvez pas déduire les autres charges.

Ce régime est avantageux lorsque vous n’avez quasiment aucune charge à payer et lorsque vous ne voulez pas faire appel à un comptable.

Attention, vos revenus restent soumis à la CSG/CRDS et aux prélèvements sociaux applicables aux revenus de capitaux.

Le régime réel

Vous pouvez bénéficier du régime réel si vos revenus dépassent les limites d’application du régime Micro BIC dans la limite de 247 000 € de recettes annuelles hors taxes (le régime réel normal s’applique en cas de dépassement), ou par option de votre part. Si vous optez pour ce régime, notez qu’il faut tenir une comptabilité et a fortiori, contacter un cabinet d’expertise comptable. Si les revenus de vos locations sont soumis à la TVA, vous devez choisir un des régimes réels d’imposition en BIC.

Vous pouvez opter pour ce régime soit dès le début de l’activité, soit en cours d’activité par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février au titre de l’année N pour une déclaration en N+1.

Le régime BIC réel offre un avantage fiscal : vous pouvez déduire vos charges et amortissements de vos recettes. Ainsi, il est bien souvent plus avantageux que le régime Micro-Bic.

Déduction des charges

Qu’entend-on par charges ? Il n’y a pas de définition, on entend par charges celles qui sont :

  • exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;
  • correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
  • être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Ainsi, vous pourrez déduire :

  • l’intérêt d’emprunt et assurance emprunteur
  • les frais d’agence, frais de notaire pour l’achat du bien
  • les frais d’agence pour la mise en location
  • les charges de copropriété
  • les factures d’entretien et de réparations
  • les honoraires de l’expert-comptable
  •  

Votre expert-comptable pourra vous conseiller sur les charges que vous pouvez déduire.

Déduction des amortissements

Il est également possible de déduire les amortissements des recettes de l’activité. L’amortissement se définit comme la perte de valeur d’un bien par le temps et l’usage.

Vous pourrez amortir par exemple les locaux, mais aussi les meubles, et les travaux de construction, ou de rénovation du bien.

Toutefois, il existe une limite : la déduction de l’amortissement ne peut conduire à rendre votre résultat déficitaire. En d’autres termes, si vous déduisez les charges des loyers perçus, la déduction des amortissements en sus ne peut conduire à rendre votre résultat déficitaire.

 Ainsi, si vous avez des charges trop élevées par rapport aux revenus de la location, vous avez le droit de reporter le montant des amortissements à une date ultérieure sans limitation de temps, sauf en cas de vente du logement ou d’arrêt de la location meublée.

Comment faire pour déclarer mon activité LMNP ?

En tant que non professionnel, vous pouvez déclarer les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaires (2042 C).

Dans tous les cas, même si vous êtes un loueur non professionnel, vous devez être inscrit à l’INSEE, en remplissant gratuitement le Cerfa n°11921*05, ainsi que la liasse n°2050 à 2059G pour le réel normal ou 2033 A à G pour le réel simplifié.

Si vous avez besoin de conseils pour une location meublée professionnelle ou non, n’hésitez pas à nous contacter.